Иностранные предприниматели нередко рассматривают покупку кондо через Thai Limited Company — либо чтобы обойти ограничения на владение землёй, либо для использования недвижимости в коммерческих целях. Однако в 2025 году обязанности компаний по налогам и отчётности ужесточились, и владение жилой недвижимостью через юрлицо стало значительно сложнее. Ниже — ключевые налоговые последствия, риски и правила, которые важно учитывать.
1. Можно ли компании владеть кондо: правовая основа
По данным DBD и Земельного департамента, Thai Limited Company имеет право владеть кондо, если доля иностранцев в проекте не превышает 49%.
Однако регуляторы внимательно проверяют, ведёт ли компания реальную деятельность, а не используется ли как структура номинального владения.
Что требуется:
- обязательная регистрация компании в DBD;
- подтверждение деятельности (учёт, отчётность, офис);
- отсутствие признаков «fictitious ownership» — схем, направленных только на покупку жилья.
2. Налоги при владении кондо через компанию
Юрлицо несёт больше налоговых обязательств, чем физическое лицо.
1. Property Tax (налог на имущество)
С 2025 года жилые объекты, принадлежащие компании, облагаются по ставке 0,3% от кадастровой стоимости (ставка для коммерческого использования).
2. Corporate Income Tax
Даже если компания не сдаёт кондо, она обязана ежегодно:
- подавать отчётность (P.N.D.50, AFS);
- проходить аудит, если оборот или активы превышают порог.
Расходы на содержание объекта нельзя списывать без документального подтверждения.
3. Сдача кондо в аренду через компанию: что нужно знать
Если жильё используется для сдачи в аренду, применяется налоговая база как для обычного бизнеса.
Налоги на rental income:
- CIT 20% с чистой прибыли;
- VAT 7%, если доход превышает 1,8 млн бат в год;
- налог у источника при выплатах иностранным контрагентам.
«По практике» компании часто ошибаются в учёте: расходами признаются только те затраты, которые подтверждены официальными Thai Tax инвойсами.
Дополнительно:
- требуется ведение бухгалтерии;
- договоры аренды должны быть оформлены на компанию;
- обязательны квитанции и налоговые формы.
4. Продажа кондо компанией: какие налоги начислят
При продаже недвижимость рассматривается как актив компании.
Основные налоги:
- Corporate Income Tax — 20% с прибыли от продажи;
- Specific Business Tax — 3,3%, если владение менее 5 лет;
- Stamp Duty — 0,5% (если SBT не применяется);
- Withholding Tax — рассчитывается Land Office.
В отличие от физических лиц, компании не могут использовать льготы при продаже жилья.
5. Банковские и комплаенс-ограничения
Банки в 2025 году усилили проверки компаний, покупающих жилую недвижимость.
Могут запросить:
- финансовые отчёты;
- подтверждение источника средств;
- объяснение коммерческой цели владения.
Если деятельность фактически не ведётся, возможны проверки на предмет nominee ownership.
6. Основные риски покупки кондо через компанию
- повышенные налоговые ставки по сравнению с физлицом;
- ежегодные расходы на бухгалтерию и аудит;
- риск переквалификации структуры в фиктивную;
- невозможность использовать объект как личное жильё без оформления договоров;
- сложности при открытии счёта и проведении операций.
Департамент внутренних доходов может доначислить налоги, если компания не ведёт реальной деятельности.
7. Когда есть смысл покупать кондо через компанию
Подходит, если:
- кондо используется как арендный бизнес;
- объект приобретает компания, уже ведущая деятельность;
- собственники хотят структурировать активы через корпоративную форму;
- требуется управление несколькими объектами.
Не подходит для:
- личного проживания;
- попыток обойти ограничения для иностранных граждан;
- компаний без активной деятельности.
Заключение
Покупка кондо через Thai Limited Company возможна, но в 2025 году сопровождается значительными налоговыми и комплаенс-обязательствами. Стоимость владения выше, чем у физического лица, а регуляторы тщательно проверяют такие структуры. Для инвестиционных проектов и аренды схема может быть эффективной, но требует продуманной бухгалтерии и соблюдения правил Revenue Department.
